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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷您好，能不能谈一下海淀清河。一直关注海淀清河，6-8月的交易量挺好，8月下旬以后降得挺明显，价格好像也有些回落。预算700左右，有推荐的小区吗？
回答：你好，海淀清河算是一个非常不错的板块，属于有教育、有产业（或外溢），升值性一直很好。全北京的市场都是到了8月开始变凉，价格稍微回调了一些，但是幅度不大。我认为这里还是比较抗跌了，这几个月有合适的就可以上车。700左右，可以重点考虑清缘东里、观澳园、莱圳家园、世华龙樾一期西区。你可以参看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
2、提问：京爷好，想问一下首付350万左右，想买个总价500万左右的上车首套小二居。但是考虑到年龄和还款能力，有可能就是一直自住了。又考虑到保值的话，请问有推荐的小区吗。因为不想买太老的房子，感觉这个预算是不是朝阳只能去东坝啦。看app上那边大部分都是限价房，怕质量不好。看了有个富东嘉园，略便宜，但是奇怪为啥比限价房还便宜。还看了下石佛营。晨光家园a区感觉户型一般，也高出预算了。看了个迎曦园二居，因为离地铁较远，小区也很小，犹豫了下，第二天就成交了。还被中介拉去了保利锦上和绿城沁园。保利只能买东西的了。绿城南向小户型也卖完了。但是东西的也不太喜欢。所以很纠结下一步怎么看，看哪里了。要不要去丰台大兴或者通州昌平跑跑。因为工作暂时大部分时间可以在家，所以不用太纠结朝阳。只要交通方便有地铁就行。真心求指导和建议。谢谢
回答：您好，您的预算，确实相对尴尬一些。如果是朝阳，那东坝的政策房倒是可以考虑，比如金隅景和园，楼龄新、未来有地铁，表现应该不会差。除此外，还可以看看兴隆家园，或者看看老北苑的各种园，也许可以淘到小两居，升值性跟着大盘是没问题的。如果是丰台，那可以考虑草桥欣园三区；通州的话，看看京贸国际城；昌平，那就看看流星花园三区、矩阵、龙锦苑东四区。以上至少能跟着大盘，看你的居住和通勤喜好了。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
3、提问：京爷好，想问一下总预算1100纯投资，应该选望京还是朝青呢？有没有推荐的小区及户型？谢谢
回答：你好，这两个都还可以啊，没有哪个一定好。我认为望京，你重点考虑一下北纬40度、澳洲康都、融科橄榄城，两居。对于朝青，考虑华纺易城（三居）、润枫水尚（两居）。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
4、提问：预算650万以内，纯投资，想持有1-2年就出手，有没有推荐的片区或者楼盘
回答：你好，如果是纯投资，那基本上锁定东西海朝以及零星的个别板块的地方了，下面是一些可以看看的板块和小区
东城：你可以看看崇文次新一居，或者看看永定门，比如华龙美晟
西城：重点考虑广外的次新一居，如欧园、远见、玺源台、朗琴园
海淀：次新一居，逸成东苑、今典花园、莱圳家园、世华龙樾一期西区等。橡树湾小户型，其实也可以的。
朝阳：望京次新，如澳洲、宝星之类的一居；朝青国美第一城。
回龙观：耳熟能详的几个次新商品房。
亦庄：北京经开壹中心
你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
5、提问：京爷，我们夫妻俩都在丰台工作，准备在丰台买一个总价640以内，近地铁的两居，希望房子能保值，之后好流通。目前比较喜欢上海建筑，建邦华府，万年花城，但这几个小区只能够到顶层，底层或者户型不好的类型。西华府，三环新城，彩虹城房源还可以有一点选择空间。想听听您的建议，应该怎么做选择。或者有什么更适配的小区推荐呢？
回答：你好，从升值性角度来看，其实都差不了太多。如果上海建筑、建邦华府、万年花城是硬伤房源，那还是尽量避免。而西华府、三环新城8号院表现也不错，有合适的房源，还是可以重点考虑。万科蓝蓝沁家园，或者西红门的新房也可以考虑考虑。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
6、提问：京爷好，看到普通人尽量不要买一两栋小区或者超级大小区。请问为什么啊。还有段可算是超级大小区呢？您怎么看限竞房呢？谢谢
回答：你好，一般来说，一两栋小区的问题在于没小区空间，居住体验差一些，成交小，价格刷不上去；超级大的小区的问题在于小区相对会乱一些，房源多，价格有时候会造成积压。限竞房，算是一个福利吧，性价比还行，但可能品质差点儿，持有时间长。你可以参看星球内部资料《北京n大不能买的小区》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
欢迎提问，内部资料：
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发表于 2022-12-2 18:31:29
