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上一期文章中，我们给出了商品房消费者（自开发商处购房，自住）所买房产在过户前，被其他债权人查封后的救济方案。所买房产过户前被查封，如何解除查封。此时，其物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他普通金钱债权。
但当购房人，并非商品房消费者，而是一般的不动产买受人，他的权益有何不同呢？比如公司购买房产，此时已经没法适用上篇所讲的方案，这类买家应当如何排除执行呢？
用到的诉讼程序依然是“执行异议之诉”。
一、一般不动产买受人如何维权
1、当购买的房子被查封，首先向查封法院提出执行异议，因法院只是程序性审核，大概率被裁定驳回，此时在15日内要提起执行异议之诉；
2、执行异议之诉中，一般不动产买受人如何才能解除查封呢，条件是什么？
（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；例如交付钥匙等。
（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
二、一般不动产买受人的权益优先性问题
1、如果查封房产开发商的申请人是普通债权人（比如开发商欠付货款，对方查封房产），商品房消费者的物权期待权优先，也就是可以排除查封；
2、如果查封房产开发商的申请人是抵押权人（比如开发商将房产抵押给了债权人，对方查封房产），抵押权优先，也就是无法排除查封；
3、如果查封房产开发商的申请人是建设工程价款优先受偿权人（比如施工方查封了房产），工程价款优先受偿权优先，也就是可以排除查封。
故而，做一个公式就是：建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞一般不动产买受人的物权期待权＞普通金钱债权。
下一篇文章，我们将分析以房抵债过程中，房产过户前被查封，债权人的救济路径。
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徐鸿鹏律师，北京市隆安（深圳）律师事务所合伙人，原就职于北京市某检察院反贪污贿赂局。深圳市律师协会职务犯罪辩护委员会委员，北京市隆安（深圳）律师事务所融资租赁与供应链金融专委会副主任。专注于商事争议解决、企业法律顾问、企业刑事合规及风险应对，并承接处理大量相关案件。我们习惯于从商事、刑事角度，甄别企业风险，实现企业与律师的共同进步！法律咨询电话/微信：13691688640。 |
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发表于 2023-1-12 09:19:47
