如果把房子换成“金融房产”，你猜，哪个收益更高？！

南方刺

决策要基于清醒的计算，而非想象~
这是真实客户的例子，100万多现金在手，投资房产还是其他？前面文章《主席让你不要炒房，房产是最大灰犀牛，你怎么看？》提到了，房产投资未来可能会面临非常大的不确定性、同时面临各种税费负担；如用到贷款，又要面临贷款现金流还款压力，并要负担利息~
但投资嘛，除了看见风险，也要能预估收益，所以发挥自己算账的本事，实实在在帮客户算了下~
粗暴直接讲结论：
单从获利讲，预测未来20年房价增幅45%以上的，选择投资房产；否则，还不如不折腾！

一、实体房产  VS  金融投资




100万不多不少，有些尴尬；像在珠海这样的城市，估计也就只能买个单身公寓类的~ 如果二房1厅基本都要300~400万了! 像横琴热点城市，就更贵了~
所以我们以珠海为模型，设定两种：
1、全款投资（不用贷款）
1）100万本金全款投资公寓类，每月出租2000元/月，持续投资20年及以上；二手房各种税费等等预计6万；
2）“金融房产”
100万本金，购买“金融房产”，前5年锁定期，暂不“出租”，剩余15年每月保证持续收入2000元“租金”，同时“房价”20年增值到147.78万~
两者对比数据如下：


2、100万本金，200万贷款
1）100万本金，贷款200万，买300万的房子，贷款利率在5%，二套房各种税率约在6%计，房子租金3500元/月，持续投资20年，其他成本暂忽略~
2）100万本金，购买“金融房产”
两者对比数据如下：


二、两者投资的比较




1、收益性：单从收益性考虑，房产投资至少未来20年增幅40%左右才值得考虑，但实际房价走势，在房主不炒的背景下，面临诸多不确定性。比如最近房圈的新闻~




2、各种税费成本：房产投资，面临各种交易的税费，而金融房产则无任何成本。

3、管理成本：房产投资，收租需考虑位置，是否好租，中间可能断租，找合适的租客，东西坏了还要维修，房子要维护等等；而金融房产，不用任何打理！
4、变现性：急需用钱，房产投资需要向银行抵押贷款，交易繁琐，卖房需要看地段，是否要出售，多久能出售通常未知。金融房产，操作简单，部分纸质或者公众号申请贷款，通常2~3个工作日即可到账（部分一天即可到账）！

5、传承差异：

① 普通房产
面临老去折旧，等想给到子女时，可能面临不好卖的情况。同时在如何给到子女，也非常讲究！如未订立遗嘱，房子启动法定继承顺序，跟进《民法典》法定继承第一顺序的继承人：配偶、子女、父母；如子女多，可能面临如何分配，分配不均问题~
(写到这里，突然想起之前的一个朋友，他的爸爸拥有多套房产，考虑到现在年纪大了，开始把房产卖的卖，分的分，就怕走了时候，家里人因为房子分配折腾起来~）
这里还要提一个点：哪怕法定继承时，只有一个儿子或者女儿，你以为房子就真的只归属这个儿子/女儿了嘛！
错了！
民法典第1062条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有
（一）工资、奖金和其他劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。

也就是，父母辛苦一辈为你留的房子，因为父母离世，你在婚姻期间继承了，那房子就属于你们夫妻的共同财产了！如果婚姻不顺，那就要面临被分割的风险了~
最后，普通房产继承需要公证，更改户名，又涉及到成本支出了。最大的一块，等子女想卖这套房时，因为父母房子通常房价比较便宜时就持有，在子女交易房产中通常面临20%的房屋盈利的个人所得税的征收~~~   
② 金融房产
继承就非常简单了。可以指定某人或数人继承，约定好比例，大家各拿各的！而且身故金，归为继承人的个人财产，不会被分割，可以避免债务风险、婚姻风险！而且继承过程中，也是没有任何税务成本的！
以上就是两者之前的重大差异！！！
投资不要凭感觉，理性的实际算算最重要~
下一篇，说两个“金融房产”的应用场景！